Développement de l’offre de logement locatif intermédiaire par les investisseurs institutionnels
Rapport
Auteurs :
Alexandre JEVAKHOFF, Auteur
;
Vincent CONSTANSO, Auteur
;
Cédric DUTRUEL, Auteur
;
Léa TEXIER, Auteur
;
Marianne LEBLANC LAUGIER, Auteur
;
Luc BÉGASSAT, Auteur
;
Friggit, Jacques, Auteur
Importance :
148 p.
Langues:
Français
Index. décimale :
HAB (HABITAT / LOGEMENT)
Catégories :
HABITAT INTERMEDIAIRE
;
LOGEMENT EN LOCATION
;
OFFRE DE LOGEMENT
Note de contenu :
Par lettre de mission datée du 26 janvier 2021, l’Inspection générale des finances (IGF) et le Conseil général de l’environnement et du développement durable (CGEDD) ont été saisis afin d’apprécier les déterminants d’une montée en charge des investisseurs institutionnels dans le champ du logement locatif intermédiaire (LLI). Pour répondre à la demande formulée par le ministre de l’économie, des finances et de la relance et la ministre de la transition écologique, la mission s’est fait fort d’évaluer le besoin en logement intermédiaire. Il résulte des analyses de l’IGF et du CGEDD que celui-ci s’établit entre 180 000 et 420 000 unités nouvelles sur une décennie soit un investissement en fonds propres de l’ordre de 20 à 45 Md€ sur la période. S’il est difficile d’apprécier objectivement tant la capacité que l’inclination des investisseurs institutionnels à renforcer leur présence sur le segment du LLI, les acteurs rencontrés tendent à considérer que le marché pourrait financer 50 000 logements intermédiaires par an sous réserve de capacités de production adéquates. Les 2,0 à 4,5Md€ qu’il conviendrait de consacrer en fonds propres chaque année ne semblent pas constituer un obstacle majeur. Au-delà des sommes à mobiliser, la montée en puissance des investisseurs institutionnels suppose néanmoins une réallocation conséquente au sein de leurs portefeuilles d’actifsdans un contexte marqué par leur retrait du résidentiel depuis les années 1980. Au 31 décembre 2019, l’immobilier ne représentait ainsi que 6,3 % en valeur des actifs détenus par ces personnes morales, là où la part des valeurs mobilières s’établissait à près de 85 %. À la même date, le poids du résidentiel atteignait à peine 1 %, soit environ 22 Md €, du total de leurs actifs. Il résulte cependant des travaux conduits par la mission qu’un tel changement de stratégie de la part des investisseurs institutionnels n’est pas conditionné à une intervention massive de l’État. Au contraire, les acteurs rencontrés ont fait part de leur volonté d’inscrire leur action dans un environnement juridique, économique et fiscal à la fois stable et prévisible. S’il n’est pas attendu de changements majeurs à l’initiative de la puissance publique, il lui appartient en revanche de faciliter la fluidité du marché et la diversité de l’offre.Pour ce faire, la levée des réticences des communes apparaît comme la première priorité. La substitution de l’exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) dont bénéficie aujourd’hui le logement intermédiaire institutionnel par un crédit d’impôt semble devoir être privilégiée. Si une telle hypothèse était retenue, il conviendrait que son coût n’excède pas celui de l’exonération de TFPB estimé entre 300 et 350 M€ en rythme de croisière, c’est-à-dire en tenant compte de la construction nette de 420 000 logements à l’horizon d’une décennie.La visibilité du logement intermédiaire en tant que segment de marché distinct du logement social doit également être renforcée. La mission suggère ainsi de mettre fin au critère consistant à imposer au moins 25 % de logements sociaux au sein des programmes de logement intermédiaire pour bénéficier du taux réduit de TVA fixé à 10 %. Cette dérogation s’appliquerait dans les communes respectant les quotas fixés par la loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000 dite loi SRU, étant rappelé que cette exemption a déjà été accordée aux opérations LLI réalisées dans les communes disposant de plus de 35 % de logements sociaux.